不動産の任意売却とは？メリット・デメリットや流れをご紹介

不動産の売却を検討しているなかで、「任意売却」という言葉を目にしたことがあるのではないでしょうか。
リストラなどの予期せぬ事態により、住宅ローンの返済が滞ってしまうことは、誰にでも起こりうることです。
住宅ローンの返済が難しくなると、残債を返済するために不動産の売却を検討しなければいけません。
その際の売却方法の1つが「任意売却」です。
今回は、任意売却とは何か、メリットやデメリット、任意売却をおこなう際の流れについてご紹介します。
東京23区や横浜市、川崎市で不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

不動産を売却する方法の1つである「任意売却」とは

任意売却とは、融資を受けている金融機関から許可を得て不動産を売却する方法です。
通常、不動産を売却するためには、住宅ローンなどの融資を完済し、抵当権の抹消をおこなわなければいけません。
抵当権とは、金融機関が融資の担保として、融資を受ける不動産に設定する権利のことをいいます。
住宅ローンなどの融資の返済が滞ると、金融機関は抵当権を行使して不動産の競売をおこない、残債の回収を試みます。

より良い条件で売却することができる

競売がおこなわれると、所有者の同意なしに不動産が売却されてしまいます。
売却代金などの条件は金融機関によって決められますので、所有者の意向は反映されません。
また、引っ越し日の調整といったスケジュール面に関するご自身の要望も言えなくなってしまいます。
そこで、金融機関からの許可を得て任意売却をおこなえば、売却する条件をご自身で決めることができ、競売にかけられるよりも良い条件で不動産売却をおこなうことが可能です。
ただし、任意売却で不動産を売却する場合、売却条件を最終的に決定するのは金融機関です。
売却価格が相場よりあまりにもかけ離れている場合は、任意売却の許可を得られない可能性がありますので、ご注意ください。

任意売却を検討するケース

任意売却を検討するケースは、以下のとおりです。

• リストラや病気などで収入が減り、住宅ローンの返済の目処が立たない
• 売却価格よりも残債のほうが多く、通常の売却では融資を完済できない
• 融資を受けた金融機関から返済の催促状が届いた

任意売却は、住宅ローンの返済が滞った場合の売却方法です。
そのため、問題なく住宅ローンを返済できている場合や、売却価格が残債を上回る場合は、通常どおりの売却が可能ですので、任意売却をおこなうことはできません。

任意売却後のローン返済について

残債が不動産の売却価格を上回る状態をオーバーローンといいます。
オーバーローンの場合は、売却後も住宅ローンの返済を続けなければいけません。
これは任意売却の場合も同様で、残債の返済額や返済期間は金融機関との話し合いのうえで決めていきます。
「返済できるか心配」とお考えになるかもしれませんが、金融機関も状況を理解していますので、収入や経済事情を考慮した無理のない返済計画を提案してくれるでしょう。
状況によって異なりますが、任意売却後の一般的な月々の返済額は5千円から3万円程度です。

不動産を任意売却するメリット・デメリット

任意売却は競売よりもメリットの大きい売却方法です。
通常の不動産売却とほとんど同じ方法で売却をおこなうため、ご自身の意向に沿った売却活動を進めていくことができます。
しかしその一方で、任意売却にもデメリットはありますので、こちらで確認していきましょう。

メリット①相場に近い価格で売ることができる

任意売却では、競売による売却よりも相場に近い価格で売却することができます。
不動産を高く売却するには、より多くの買主に情報を届けるための売却活動と、より良い条件で不動産を購入する買主を探す時間が必要です。
競売の場合、情報は新聞やインターネットを通じて一般に公開されますが、その情報は一部に限られてしまい、購入する際の内覧をおこなうこともできません。
そのため、競売での落札価格は相場の7割程度の価格になってしまいます。
その一方で、任意売却では、通常の不動産売却と同様の売却活動ができますので、競売よりも高い価格で売却することが期待できます。

メリット②周囲に知られることなく売却が可能

競売では、情報が新聞やインターネットで広く公開されてしまいます。
競売情報を常にチェックしている方は少ないかと思いますが、近隣住民や職場の同僚に住宅ローン滞納で競売に出されている事実を知られてしまう恐れがあるでしょう。
一方で、任意売却の場合は、通常の不動産売却と同様、周囲に知られることなく売却することが可能です。

メリット③自己資金が不要

通常の不動産売却をおこなう場合、仲介手数料や抵当権抹消費用、印紙税などの諸費用が発生します。
諸費用は売却価格の3％から5％程度ですが、この費用は自己資金で用意しなければいけません。
仲介手数料などが発生するのは任意売却でも変わりませんが、任意売却の場合は不動産を売却して得た代金から、諸々の費用を支払うことが認められています。
そのため、自己資金がなくても売却することが可能です。

デメリット①信用情報機関に登録される可能性がある

住宅ローンの返済が3か月以上滞ると、信用情報機関（世間一般でいうブラックリスト）に登録される可能性があります。
信用情報機関に登録されてしまうと、5年から7年程度は金融機関の審査が通らず、借り入れができなくなってしまうでしょう。
しかし、これは任意売却に限ったことではなく、住宅ローンを滞納して競売にかけられる場合も同様ですので、任意売却だけのデメリットというわけではありません。

デメリット②連帯保証人の同意が必要

任意売却をおこなう際には、連帯保証人からの同意が必要となります。
そのため、連帯保証人と連絡がつかない、同意が得られないという場合には注意が必要です。
任意売却は、「住宅ローンの支払いができるか心配」「連帯保証人に説明しなければいけない」など、どうしても精神的負担が大きくなってしまいます。
しかし、不動産会社や金融機関と相談しながら話を進めていけば、問題なく売却することができます。
フリースタイルは、お客様からのご相談をお待ちしておりますので、お気軽にお問い合わせください。

不動産の任意売却をおこなう際の流れについて

通常の不動産売却では、売却が完了するまで3か月から半年ほどの期間がかかります。
任意売却の場合、金融機関との協議が必要ですので、もう少し時間がかかるでしょう。
最後に、任意売却をおこなう際の流れについてご紹介します。

金融機関から返済の催促が来る

住宅ローンを滞納すると、金融機関から書面や電話で返済催促の連絡があります。
ご自宅に催促状などが届き、滞納額を返済できない場合は任意売却の検討を開始します。

住宅ローンの残債と売却価格を把握する

まず、住宅ローンの残債と売却価格がいくらなのかを確認しましょう。
不動産会社に価格査定を依頼すれば、売却価格がいくらか確認することが可能です。

金融機関から任意売却の同意を得る

住宅ローンの残債と売却価格を確認し、オーバーローンとなる場合は、金融機関から任意売却の同意を得る必要があります。
この際、任意売却の同意だけでなく、売却価格についても了承を得なければいけません。
売却価格が相場とあまりにもかけ離れていると、金融機関から同意を得られない可能性もありますので、査定根拠が適切なのかを必ず不動産会社に確認するようにしましょう。

売却活動をおこなう

任意売却の合意を金融機関から得られれば、売却活動を始められます。
売却活動は、通常の不動産売却とほとんど変わりませんが、期限がありますので、内覧対応などのスムーズな対応が必要となります。

買主との売買契約や決済・引渡しをおこなう

売却活動の結果、買主が見つかれば契約内容の条件交渉をおこないます。
後々のトラブルにならないよう、しっかりと内容をすり合わせるようにしましょう。
売主と買主の双方が契約内容に納得すれば、売買契約を締結し、決済と引渡しを完了させます。
任意売却の流れは以上ですが、任意売却の場合は残債が残りますので、引き続き住宅ローンの返済が必要です。

まとめ

任意売却は、競売よりも高い価格で売却できる可能性がありますので、住宅ローンの返済が滞った場合、検討することをおすすめします。
「住宅ローンの返済ができるか不安」など精神的負担も大きいですが、不動産会社や金融機関に相談しながら話を進めれば、ご自身にあった最適な売却を実現することができるでしょう。
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