底地とは？売却するメリットや方法についてご紹介

「親が亡くなり底地を相続したが、どうすれば良いのかわからない」とお困りの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
「底地」は、地代などの収入を得られるというメリットがある一方、デメリットも数多く存在しますので、売却や買取を検討することをおすすめします。
今回は、そもそも底地とは何なのか、売却するメリットや方法についてご紹介します。
東京23区内や横浜市、川崎市で底地の売却や活用を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

相続で取得した底地は売却がおすすめ！底地とは

「底地」とは、借地権が設定されている土地のことをいいます。
土地は売買だけでなく、誰かに貸し出すことも可能です。
土地を貸し出す際、地主は土地を借りる方と賃貸借契約を締結し、貸し出す土地には「借地権」という権利が設定されます。
つまり、土地を貸し出す所有者（地主）から見ればその土地は「底地」となり、借りる方から見れば「借地」となります。
また、この際の所有者を「底地人」、借りる方を「借地人」と呼ぶこともありますので、合わせて覚えておきましょう。

土地を貸し出すことで地代や更新料を得ることができる

借地権を取得することで、借地人は借りた土地の上に住まいを建てることができます。
借地権は、借地人が建物を建てることを目的として土地を借りる場合に設定される権利です。
そのため、駐車場や資材置き場として利用する場合には、借地権は発生しません。
一方、底地人は土地を貸し出す対価として地代（賃料）を得ることができます。
また、契約更新をおこなう際の更新料や、借地人が建て替えをおこなったり、借地権が第三者に譲渡されたりする際の承諾料などを得ることも可能です。
たとえば、借地人が建て替えをおこなう際の「建替承諾料」の相場は、更地価格の3％程度とされています。
しかし、地代の収入は、賃貸マンションの家賃収入と比べると多くの収入を期待することは難しく、また、古くから貸し出している底地は、非常に安い地代が設定されている可能性もあります。
そのため、不動産投資として底地を賃貸経営することに大きなメリットはないでしょう。

固定資産税や都市計画税の納税について

土地や建物といった不動産に課税される税金が、固定資産税と都市計画税です。
2つの税金は、不動産の「所有者」が納税者になるので、底地人は土地の、借地人は建物の固定資産税と都市計画税を支払うことになります。
ただし、底地や借地に建つ建物の課税標準額は、それ以外の土地や建物と比べて低くなるのが一般的です。
また、相続税も同様に、底地の課税標準額は一般的な土地よりも低くなります。

底地を自由に利用することはできない

底地には、借地人の建物が建っていますので、底地人の意向で自由に土地を利用することができません。
また、借地に関する法律である借地借家法では、借地人の権利が厚く保護されています。
たとえば、借地借家法で規定されている借地権には、以下の4つの種類があり、それぞれ存続期間が定められています。

• 普通借地権：30年以上
• 一般定期借地権：50年以上
• 事業用定期借地権：10年以上30年未満
• 建物譲渡特約付借地権：30年以上

上記の存続期間を満了せずに中途解約をおこなうことは、原則としてできません。
そのため、「事情が変わったから土地を利用したい」と考えた場合でも、土地の明渡しを求めることは簡単ではないでしょう。

相続で取得した底地は売却がおすすめ！売却するメリット

底地を所有していれば、毎月一定の地代を得ることができます。
しかし、貸し出している間は自由に使うことができず、また、地代も非常に安く設定されている場合が考えられます。
「相続で底地を所有したが、地代が安いし、管理も面倒であまり得がない」とお悩みでしたら、底地の売却を検討すると良いでしょう。
こちらでは、底地を売却するメリットについてご紹介します。

固定資産税や都市計画税を支払う必要がなくなる

先ほどご紹介したとおり、土地や建物には固定資産税と都市計画税が毎年課税され、この2つの税金は底地にも同様に課税されます。
借地人から受け取る地代は、マンションやアパートの賃貸経営ほどの収入を期待できませんので、支出が収入を上回ってしまうことは十分に考えられます。
大きな利益を見込めない場合や利益以上に手間がかかってしまう場合は、売却を検討するのも1つの手段でしょう。

相続税がかからない

相続した底地は、相続税の課税対象です。
底地を相続し、相続税を支払ったとしても、土地を自由に使うことはできません。
そのため、相続税の支払いや毎年の固定資産税・都市計画税の支払いなどの費用が大きな負担となってしまうことがあります。
また、ご自身の相続の際には、自分たちの子どもや孫に負担をかけてしまうこともあるかもしれません。

借地人とのトラブルから逃れられる

土地を貸し出して地代を得るためには、最小限の土地の管理をおこなわなければいけません。
それにくわえて、借地人との契約に基づき、契約内容をきちんと履行することも必要です。
そのため、地代の滞納などのトラブルが借地人との間で発生した場合は、底地人本人が積極的に働きかけて、トラブル解決のための手続きをおこなわなければいけません
ほかにも、更新の手続きや建て替えをおこなう際の対応も必要でしょう。
また、借地権の相続が発生した際には、地代を誰に請求するのかなどの今後の方針を決めることも、底地人としての仕事となります。
土地の貸し出しは、いろいろと面倒なことが多いですので、売却してしまえば、借地人との間に生じるトラブルや手間から逃れることができるでしょう。

相続で取得した底地は売却がおすすめ！底地の売却方法について

底地を売却する方法は、以下の3つが考えられます。

• 借地人に売却する
• 借地人と協力して同時に売却する
• 不動産会社に底地の買取を依頼する

借地人に売却する

売却方法の1つ目は、借地人に底地の買取を提案することです。
底地を買い取ることができれば、地代を支払う必要がなくなりますので、底地の買取は、借地人にとって大きなメリットでしょう。
また、借地権を譲渡する場合や建物を建て替える場合には、底地人から承諾を得る必要がありますが、土地を所有することになれば、譲渡や建て替えを自由におこなうことができます。

借地人と協力して同時に売却する

底地は自由に土地を使うことができないため、一般的に需要が少ない土地です。
そのため、売却価格が下がってしまい、そもそも買主が見つからない傾向にあります。
借地権も同様に、単独で売却することが難しい傾向があります。
そこで、底地人と借地人が協力して、底地と借地を同時に売却すれば、新たな所有者は土地と建物を所有できるようになるため、売却の可能性は高まるでしょう。
この方法は、借地権の契約を更新する場合や、借地人に相続が発生した場合に検討される方法です。
売却金額の取り分については、借地権割合などを基準として、双方の話し合いによって決められます。

不動産会社に底地の買取を依頼する

借地人に底地を買い取る意思がなく、借地権を売却する予定もなければ、不動産会社の買取を検討しましょう。
不動産会社に買取を依頼し、提示された買取金額に納得できれば、早ければ3週間から1か月程度で底地を売却することが可能です。
フリースタイルでは、不動産の買取もおこなっておりますので、お気軽にお問い合わせください。

まとめ

今回は、そもそも底地とは何か、底地を売却するメリットや方法についてご紹介しました。
底地の所有は、メリットよりもデメリットが多いですので、なるべく早く売却することをおすすめします。
「底地の売却方法がわからない」などお悩みの方は、不動産会社に相談するようにしましょう。
フリースタイルは、東京都江戸川区を中心に、東京23区、横浜市、川崎市の不動産売却に関するご相談を承っております。
買取の対応もおこなっておりますので、お気軽にお問い合わせください。