不動産売却の税金はいつ払う？申告で必要な手続きについても解説

不動産を売却する際には、契約から登記、確定申告までに複数の費用や手続きが発生します。
それぞれの時点で必要となる税金や申請内容を把握しておくことで、予期せぬ出費やトラブルを防ぐことがでるでしょう。
本記事では、印紙税・登録免許税・司法書士費用、そして譲渡所得に関わる申告のポイントを解説いたします。

不動産売却の契約締結時に払う印紙税

不動産売買契約書には、収入印紙の貼付が義務付けられています。
この印紙税は契約金額に応じて課税され、たとえば1,000万円超5,000万円以下では1万円が必要となります。
売買契約書は通常、売主と買主がそれぞれ1通ずつ保管しますが、工夫次第で印紙税を抑えることも可能です。
たとえば、一方のみが原本を保管し、もう一方は写しとしてコピーを保有することで、印紙税を1通分に減らせます。
さらに、契約書を紙ではなく電子契約で締結すれば、印紙税そのものが不要となります。
また、税額を計算する際には、契約金額を税抜で記載し、消費税額を明示しておくと課税対象額を下げられるでしょう。

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抵当権の抹消登記にかかる登録免許税と司法書士手数料

住宅ローンが残っている不動産を売却するには、抵当権の抹消登記が必要です。
抵当権とは、金融機関が融資の担保として設定する権利で、売却前にこれを解除しなければなりません。
また、この登記手続きに必要な登録免許税は、登記1件につき1,000円と定められています。
建物と土地の両方に抵当権が設定されている場合、それぞれに課税されるため合計2,000円かかることもあります。
通常、これらの手続きは司法書士に依頼することが多く、依頼時には報酬として1万〜2万円程度が相場です。
そして、司法書士によってはさらに詳細な内訳が提示される場合もあり、依頼前に見積もりを確認することが大切です。
なお、事前に費用の全体像を把握しておくことで、予算のずれを防ぐことができます。

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翌年の確定申告時に払う住民税と所得税

不動産を売却して譲渡益が発生した場合、翌年に確定申告をおこなう必要があります。
譲渡所得に対しては、所得税、住民税、そして復興特別所得税が課税されます。
所有期間が5年以下の「短期譲渡」の場合、所得税約30.63%、住民税約9%、復興特別所得税が所得税額の2.1%加算される仕組みです。
一方で、5年超の「長期譲渡」ならそれぞれ約15.315%、5%、そして復興特別所得税が適用されます。
ただし、譲渡損失が発生した場合でも、特例や損失繰越控除の適用を受けるには確定申告が必要です。
とくに、住宅ローンが残っている自宅の売却に伴う損失については、一定の条件を満たせば翌年以降の所得から控除が可能です。
利益が出ていなくても、申告をおこなうことで税制上のメリットを得られる場合があります。

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まとめ

契約書の形式や記載方法を工夫することで、印紙税を抑えることができます。
抵当権の抹消には登録免許税と司法書士報酬が必要となるため、事前の確認が欠かせません。
確定申告では譲渡益の有無にかかわらず、節税や控除の観点からも適切な申告が求められます。
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