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不動産売却における耐用年数とは？建物構造別の耐用年数と減価償却について解説！
2022-08-17
不動産売却のときに大切である不動産の資産価値はさまざまな視点から考慮されます。
そのなかでも、不動産は年数が経つにつれて資産価値が下がるのにくわえて、不動産の耐用年数によっても価値が異なってきます。
本記事では不動産の耐用年数の説明、建物構造別の耐用年数にくわえて、減価償却との関係についても解説します。
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不動産売却時に理解しておきたい「耐用年数」とは？
不動産売却での耐用年数とは、全部で3種類あるので以下にご紹介します。
物理的耐用年数
物理的耐用年数とは、建物が劣化して使用するのが難しくなるまでの年数を示しています。
家電製品にも用いられているもので、耐用年数を超えると満足に安心して使用できない年数とされています。
法定耐用年数
不動産の種類・構造・用途によって定められています。
一般的によく用いられている耐用年数で、固定資産税を算出するためにも国によって定められています。
経済的耐用年数
経済的耐用年数とは、不動産が実際にはどれくらいの期間での使用が可能であるかを算定した年数のことです。
今後の修繕やメンテナンスまで考慮して考えられます。
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不動産売却における「建物構造別の法定耐用年数」について
先述したように法定耐用年数とは国によって定められている税法です。
建物の種類・構造・用途によって耐用年数が定められています。
一戸建ては一般的に木造住宅とされており、耐用年数は22年です。
一戸建ての耐用年数は22年であることから、22年後には建物の価値は実質0円です。
マンションは一般的に鉄骨鉄筋コンクリート造と鉄筋コンクリート造の2種類で耐用年数は47年です。
一戸建てと比較しても、マンションは資産価値が下がりにくいのが分かります。
木造アパートは、一戸建てよりも短い耐用年数とされている木造モルタル構造で、耐用年数は20年です。
法定耐用年数によって不動産の資産価値が決まるので、不動産売却時においては注意が必要です。
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不動産売却時に理解したい「耐用年数」と「減価償却」の関係について
不動産における耐用年数を知ると、減価償却についても理解できます。
不動産売却時に利益が発生した場合には税金を納める必要があるのですが、その際の計算式に減価償却が必要なのです。
不動産売却時における利益分の計算式は以下のとおりです。
不動産売却費-（取得費-減価償却費）-譲渡費用=譲渡利益
上記の計算によって利益が発生した場合には、譲渡所得税が発生しますので、減価償却についても理解しておくのがおすすめです。
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まとめ
不動産売却における法定耐用年数には3種類あるなかでも、一般的には法定耐用年数が多く用いられています。
複雑ではありますが、耐用年数に関しての理解を深めると、不動産売却時に利益が得られた場合に発生する税金についても理解しやすくなります。
私たち「フリースタイル」は、23区にある不動産物件を中心に売却や買取をおこなっております。
所有されてきた物件はもちろんのこと、相続した物件についてもお気軽にご相談ください。
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