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未接道物件の売却は可能？売却が難しい理由や売却方法についてご紹介
2022-11-17
未接道物件について相談したら、不動産会社に売却は困難と言われてしまったという方もいるのではないでしょうか。
未接道物件でも適切な方法をとれば売却は可能です。
この記事では、東京23区や横浜市・川崎市にお住まいの未接道物件の売却を検討している方に向けて、未接道物件とはなにか、売却方法はあるのか解説します。
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未接道物件とはなにか？売却の際に必要な判断するポイントとは？
未接道物件とは、建築基準法で定められた道路に敷地が接していない物件のことです。
建築基準法の道路とは、原則として幅員4m以上の道路をいい、建物を建てるときは、敷地が道路に2m以上接していることが必要です。
上記の決まりができる前に建築された物件は、接道義務に反している場合があり、再建築もできません。
未接道物件には下記の4つがあります。
- 敷地に接している道路の幅が4m未満
- 道路に接している敷地の間口が2m未満
- 旗竿地で路地の一部が2m未満
- 道路と接していない袋地
＊参照：e-Govポータル「建築基準法第42条、第43条」
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未接道物件でも売却できるのか？価格相場や売却が困難な理由
未接道物件も不動産なので売却をすることは可能です。
未接道物件は再建築不可物件のため、近隣の相場と比べると50～70%ほどになります。
再建築不可物件とは、建築基準法の接道義務違反のため、家を解体して新たに建設することができない物件です。
再建築不可物件は、増改築・建て替えができず、自然災害で建物が半壊・全壊した場合でも、建物を再建築することはできません。
そのため、一般的な物件よりも売却が難しいといえるでしょう。
また、未接道物件は再建築ができず担保価値が低いため、買主が住宅ローンを組めない場合がほとんどです。
そのため、買主は現金で一括購入するか、消費者金融で融資を受けて購入する場合が多くなります。
住宅ローンを組めないと、買主がつきにくくなり、一般的な物件よりも売却しづらくなるでしょう。
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未接道物件を売却する方法
未接道物件を売却する方法には、リフォーム後に賃貸用物件として売り出すというものがあります。
リフォームで住居としての魅力が高まれば、入居希望者も増えるでしょう。
居住目的で購入する方や、立地や間取りが良いと賃貸用物件として売却することもできます。
また、下記対策をおこない、再建築可能物件にしてから売却するという方法もあります。
- セットバック実施する
- 土地の間口を広げる
- 但し書き申請をおこなう
ほかにも、道路に接している敷地の長さが2m未満の旗竿地や袋地の場合、接道面積を満たす分のみ隣地を購入するという方法があります。
なお、土地を利用する予定がなく、売却を考えている場合は、隣地の方に声をかけるのも良いでしょう。
隣地も未接道物件の場合は、同時に売却するのも一つの方法です。
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まとめ
未接道物件は、現状のままでは売却が困難な物件です。
未接道物件の原因を調査し、解消する方法を検討して売却活動をおこないましょう。
私たち「フリースタイル」は、23区にある不動産物件を中心に売却や買取をおこなっております。
所有されてきた物件はもちろんのこと、相続した物件についてもお気軽にご相談ください。
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