契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違いと不動産売却時のポイントも解説

瑕疵担保責任は民法改正により、契約不適合責任へとシフトしたのはご存じでしょうか。
今まで、知らなかったのなら仕方がないで済まされていた事象について、より厳密に売主に責任を追及できるようになったのです。
そこで本記事では、民法改正で変わった瑕疵担保責任と契約不適合責任とは何か、それぞれの違いと不動産売却を成功させるためのエッセンスについて解説します。

契約不適合責任へ！民法改正で瑕疵担保責任の何が変わった？

2020年4月におこなわれた民法の改正により、瑕疵担保責任は契約不適合責任に変わりました。
文字どおり、契約の内容に適合していない部分について責任が問える考え方で、不適合を知ってから1年以内に売主に通知すれば対処してもらえます。
今までは知らなかったのなら仕方ないで済まされていた過失について、厳密に売主に責任を問えるようになったのです。
つまり、不動産を売却しようと考える売主にはしっかりと責任が問えるようになっており、大きな影響を及ぼす仕組みであると考えてください。

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契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

契約不適合責任は、売主が知っていたか否かに関わらず、契約内容に適合しない点があれば責任を負う制度です。
大きな違いと言えるのは、法的性質が異なる点になるでしょう。
さらに、契約不適合責任は物件の引渡し時の状態まで責任が及ぶのに対し、瑕疵担保責任は契約締結時の状態に限定されるという「対象」の違いがあります。
また、売主の認識に関係なく契約内容に適合しない事実があれば責任を負うため、「隠れた瑕疵」も対象となります。
契約不適合責任は契約の不履行とされ、買主は契約内容に適合しない点があれば、売主に対してさまざまな請求を行うことができます。
損害賠償だけではなく、代金の減額を求めたり、追完といって不適合部分を補修するようにする請求が可能です。
なお、契約解除には原則として追完の催告が必要（民法562条1項）は、催告が無意味な場合等では無催告解除も認められているため、買主が請求できる権利の範囲は大幅に拡大したと言えるでしょう。

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契約不適合責任のもとで不動産売却を成功させるには

不動産売却における契約不適合責任で重要となるのが、過失の判断軸に契約書への記載の有無が挙げられます。
既知の欠陥について、きちんと不備の内容を契約書に書いておいて買主から納得したとサインをもらえれば、その責任については問われません。
また、免責特約を設けることは可能ですが、売主が契約不適合の事実を知りながら告げなかった場合など、免責が認められないケースもあります。
一定のラインまでは売主に責任を問わないとするものなので、内容についてしっかりと確認しておきましょう。
さらに、付帯設備表を活用して、建物の付帯設備の現況や修繕履歴を明示することが、後日の設備に関するトラブル防止に非常に有効なポイントとなります。

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まとめ

瑕疵担保責任では仕方がなかったでは済まされていた事象も、契約不適合責任ではきっちりと売主に責任が問われるケースがあります。
とくに、買主が売主に請求できる権利の幅が広がっているので注意してください。
免責特約については引き続き認められているので、内容については事前に確認しておくと良いでしょう。
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