事故物件でも固定資産税は課税される？税額の計算方法や減額する方法も解説

過去に人が亡くなっている不動産は、「事故物件」に該当する可能性があります。
一般的に、事故物件になると不動産の価値が下がるといわれていますが、それに伴って固定資産税は減額されるのでしょうか。
今回は事故物件の固定資産税について、税額の計算方法や減額する方法などをご説明します。
江戸川区を中心とした東京23区や神奈川県横浜市、川崎市などに事故物件を所有されている方や、将来相続する可能性のある方はぜひご参考にしてください。

事故物件の固定資産税と相続したときに検討するべき対応

過去に自殺や殺人事件などが起きたことがある不動産は、事故物件と呼ばれます。
人が亡くなった不動産でも、自然死や病死、不慮の死などの場合は事故物件にはなりません。
この違いには、「住むことに精神的な負担を感じるかどうか」が大きく関わっています。
ですから、自然死や病死の場合でも、発見されるまでに時間がかかったため特殊清掃やリフォームがおこなわれた物件は事故物件に該当します。

事故物件の固定資産税は免税されるのか

事故物件になると、一般の物件よりも資産価値が下がってしまいます。
けれども、資産価値が下がったからといって、固定資産税が免除されるわけではありません。
事故物件にも毎年課税されるので、きちんと支払う必要があります。

事故物件を相続した場合に検討するべき対応

相続財産に事故物件がある場合は、慎重に対応を考えることが大切です。
まず、心理的瑕疵の度合いや資産価値を調べましょう。
心理的瑕疵とは、その不動産に心理的な抵抗を感じることをいいます。
事故物件には心理的瑕疵があるため、活用や売却をしたくても難しい可能性があります。
ご自身が住む場合は問題ありませんが、資産運用や売却を前提として相続すると、困ってしまうかもしれません。
ただ、自殺などが起きた日から時間が経つと、抵抗感は少しずつ薄れていくと考えられます。
また、駅近や利便性の高いエリアにある不動産なら、事故物件でも需要が見込めるかもしれません。
ですから、事故物件を相続する前に活用や売却が可能かどうかを調べて、できそうな場合は相続しましょう。
もし、難しそうだと判断した場合は、相続放棄を検討したほうが良いかもしれません。
相続放棄とは、遺産を相続する権利を放棄することです。
遺産を選んで相続放棄することはできず、プラスの財産もマイナスの財産もすべて放棄することになります。
ただ、事故物件を安易に相続すると、活用も売却もできずに固定資産税などの負担だけがかさんでしまう結果になるかもしれません。
そのような事態を避けるためにも、事故物件の相続は慎重に決断しましょう。
なお、相続放棄は相続が発生したことを知った日から3か月以内に手続きしなくてはならないので、早めに決断する必要があります。

事故物件の固定資産税の計算方法と空き家になった場合の注意点

事故物件であっても、固定資産税の計算方法は一般の不動産と同じです。
居住用の建物がある土地の固定資産税には優遇措置があり、建物が事故物件でも適用されます。
ただし、事故物件が空き家になった場合には注意が必要です。

固定資産税の計算方法とは

まず、固定資産税の計算方法を確認しましょう。
固定資産税の計算方法は、以下のとおりです。
固定資産税＝課税標準額（固定資産税評価額をもとに算定される金額）×税率（標準税率は1.4％）
固定資産税評価額とは、総務大臣が定めた固定資産評価基準に従って各自治体が不動産の価値を評価した値です。
評価額は3年に1回見直されるため、固定資産税の金額も3年ごとに変わります。
なお、評価額の求め方は土地と建物で異なるので、注意が必要です。
土地の場合は、毎年1月1日に定められる公示価格の70％が目安となります。
ここに、土地の形状や面積、土地がある地域の区分などの要素が加味されます。
建物の場合に用いられるのは、「再建築価格」という基準です。
再建築価格は、同じ建物を現在再建築した場合に想定される費用のことで、建物の評価額は再建築価格の50～70％が目安となります。
ただし、経年劣化の分を差し引く必要があるため、上記で算出できるのは目安の数字であることを覚えておきましょう。

事故物件が空き家になった場合の注意点とは

事故物件の場合、「売りたくても買主が見つからない」などの理由で、空き家になることが考えられます。
空き家には以下の注意点があるので、気を付けなくてはなりません。

• 定期的に管理する必要がある
• 使っていない家に毎年固定資産税がかかる
• 「特定空家」に指定されるリスクがある

空き家は老朽化が急速に進むため、定期的に管理しないと倒壊する恐れがあります。
また、空き家にも固定資産税は課税されるので、使っていないのに費用の負担がかかってしまいます。
さらに「特定空家」に指定されると、居住用の建物がある土地でも固定資産税の優遇措置を受けられなくなるため、税額が上がってしまうでしょう。
ですから、事故物件が空き家になりそうな場合は、早めに売却を検討したほうが良いでしょう。
買主が見つかりにくそうなら、不動産会社による買取もおすすめです。
買取は、不動産会社が不動産を直接買い取る方法なので、事故物件でもスピーディーに売却できます。
弊社は買取のご依頼も承っておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。

事故物件の固定資産税を減額するための4つの方法

事故物件であることによる固定資産税の免税や減額はなく、税額の計算方法も変わりません。
ただ、固定資産税を減額できる方法はいろいろあり、事故物件でも利用できます。
固定資産税の減額につながる主な方法は、以下の4つです。

• 住宅用地の特例を適用する
• 固定資産税の免税点を満たす
• 長期優良住宅リフォームの減税を利用
• 農地に転用する

これらの方法について、順番にご説明します。

固定資産税を減額する方法①住宅用地の特例の適用要件を満たす

土地に居住用の建物がある場合は、住宅用地の特例が適用されます。
適用されると、200㎡以下の部分は評価額が6分の1になり、200㎡を超える部分は3分の1になります。
都市計画税も減税できるので、住宅用地の特例が適用されているか確認してみましょう。

固定資産税を減額する方法②固定資産税の免税点を満たす

固定資産税の課税標準額には「免税点」が設けられており、免税点を下回る場合は固定資産税が非課税になります。
免税点は土地が30万円未満、建物が20万円未満です。
この免税制度は、申請しなくても条件を満たすと適用されます。

固定資産税を減額する方法③長期優良住宅リフォームの減税を利用

条件を満たす長期優良住宅リフォームを実施すると、翌年の固定資産税を減額できます。
税額の3分の2が減額されるので、大きな節税になるでしょう。
ただしリフォーム後の床面積が50㎡以上280㎡以下であることや2024年3月31日までに工事を完了することなどの要件があるので、事前に確認しておきましょう。

固定資産税を減額する方法④農地に転用する

農地は「農地課税」と呼ばれる方法で固定資産税が決まり、宅地よりも評価額が低くなります。
「事故物件が売れないので解体したいけれど、更地にすると固定資産税が上がってしまう」とお悩みの場合は、農地への転用を検討してみても良いでしょう。
ただし、利用用途が農地のみになる点には注意しましょう。

まとめ

事故物件であっても固定資産税は課税されるので、計算方法を理解して税額を確認しましょう。
事故物件を空き家のまま所有していると、税金だけではなく管理の負担も増えてしまうので、早めに売却や買取を検討することがおすすめです。
私たち「フリースタイル」は東京都江戸川区を中心に、東京23区や神奈川県横浜市、川崎市などのエリアで不動産の売却をサポートしております。
買取のご依頼も承っておりますので、事故物件の処分にお困りでしたら、どうぞお気軽にご相談ください。