孤独死が起きたマンションを売却するときの注意点とは？

近年は少子高齢化や核家族化により、単身世帯は増加傾向にあります。
その影響を受けて、孤独死が起きるケースも増えています。
しかし孤独死があったマンションでも、不動産売却は可能です。
そこで孤独死が起きると資産価値はどうなるのか、売却時の注意点とともにご紹介します。
江戸川区を中心に東京23区、横浜、川崎で不動産をお持ちの方は、ぜひチェックしてみてください。

孤独死があったマンション売却の資産価値とは？

孤独死が発生したマンションの資産価値は、20％ほど下落する傾向にあります。
ただし室内の状態にもよるため、実際にはこれよりも売却価格が下がることは珍しくありません。
不動産としての資産価値が下がる原因には、次のものが挙げられます。

• 心理的瑕疵があるため
• 風評被害があるため

不動産売買や賃貸借契約において、過去に孤独死が発生している物件は、契約時に告知する義務があります。
告知期間は孤独死の発生から3年を経過する日までですが、売買の場合は期限の定めはありません（原則告知不要）。
孤独死は買主や借主に与える心理的瑕疵が大きいため、敬遠される可能性があります。
また、孤独死のあった事実がインターネットなどで広まると、告知期間を過ぎても風評被害が続くリスクがあります。
マンションの場合は、専有部分のみならず共用部分や他の部屋での告知事項にも注意が必要です。
たとえば転落事故や隣室での孤独死などがあると、これらの事由も風評被害につながることがあります。

賃貸物件の場合

賃貸マンションとして活用する場合には、周辺の家賃相場よりも値下げしないと借り手が見つからない可能性が高いでしょう。
その際の値下げ幅は、30％～50％が一般的です。
さらなるお得感を出すためには、フルリフォームや家具家電付き、フリーレントなどの対応が必要となる場合もあります。
ただし人気エリアや駅近に所在するなど、それ以外の部分で魅力のあるマンションなら、家賃の下落幅を抑えられることがあります。

孤独死があったマンション売却で価値の下落を防ぐ方法

マンションで孤独死が発生しても、資産価値の下落をできるだけ防ぐ方法があります。
そこでどのような対策方法があるのか、ポイントとともに確認していきましょう。

特殊清掃を実施する

孤独死が発生した現場は、特殊清掃により清潔な状態にするのがポイントです。
一般的なハウスクリーニングと異なり、特殊な薬品を使用した殺菌・消臭、清掃がおこなわれます。
早期発覚により室内が汚れなかったときや、冬場で腐敗する前に見つかった場合では、通常のハウスクリーニングで十分な場合もあるでしょう。

リフォームを実施する

孤独死が発生した状況によっては、特殊清掃では対応しきれないことがあります。
たとえば下地や基礎部分まで原因物質が浸透していると、特殊清掃だけでは臭いを完全に除去できません。
このようなケースでは、室内をリフォームするのがおすすめです。
なお、リフォームまでは必要がなかったとしても、該当箇所のフローリングや壁紙の貼り替えにより、心理的瑕疵が軽減される場合があります。
資産価値の下落を最小限に抑えることも期待できるため、検討してみてはいかがでしょうか。
さらに特殊清掃やリフォームだけでなく、ご供養やお祓いも済ませておくと、買主や借主に与える心理的負担を軽減できる場合もあります。

保険で備える

特殊清掃は、通常のハウスクリーニングよりもコストがかかります。
そこで、清掃費用などの補償を受けられる保険に加入して備える方法があります。
賃貸マンションであれば、家主型の孤独死保険に加入するのも良いでしょう。
原状回復にかかる費用はもちろんのこと、家賃損失の補填を受けられるものもあります。

告知期間が過ぎるのを待つ

賃貸マンションの場合、告知期間が過ぎるのを待つのも、資産価値の下落を防ぐ効果が期待できます。
孤独死の場合は、発生から少なくとも3年間は入居希望者に対する告知義務があります。
そして告知期間が過ぎれば、入居希望者に伝える必要がありません。
さらに住人の入れ替わりや年月の経過により、孤独死が起きたことによる影響が小さくなることも考えられるでしょう。

孤独死でも告知義務がないケース

国土交通省では、告知義務が生じる事項についてのガイドライン案を発表しています。
以下に該当する場合は、買主や借主に対する告知義務があります。

• 殺人・自殺・火災による死亡
• 特殊清掃がおこなわれた孤独死
• 死因が明らかでない死亡

したがって孤独死でも特殊清掃が不要な早期に発覚した場合は、自然死の扱いとなることがあります。
自然死であれば、事件性のない病死や老衰、転倒や食事中の窒息といった不慮の事故と同じく告知義務はありません。
なお、不動産売却についてはガイドライン案では告知期間を定めていません。
そのため3年を超えていても、購入希望者に対して告知する必要があると考えられるでしょう。

孤独死があったマンションを売却する際の注意点

孤独死が起きたマンションの売却では、トラブルを回避するための注意点があります。
不動産売却をスムーズに進めるためにも、以下のポイントに注意してください。

特殊清掃の注意点

孤独死が発生したマンションの売却では、必ず特殊清掃を実施しましょう。
清掃にかかる費用は部屋の広さや、死後の経過時間などによって変わります。
通常のハウスクリーニングと比較し、5倍以上の費用がかかることがあるのが注意点です。
また依頼する業者によっても、作業内容は大きく異なります。
そこで依頼の際は、過去の実績や資格の有無を確認するようにしましょう。
特殊清掃の現場では、部屋の一部を解体しないと完全消臭できないケースは珍しくありません。
そのため「解体届」や「解体許可」などの資格を持たない業者の場合、対応できる範囲が限られる可能性があるのが注意点です。

遺品整理の注意点

孤独死の場合、室内には故人の遺品が大量に残されています。
しかし遺品にも悪臭や雑菌が染み付いている可能性があるため、遺品整理についても清掃業者に依頼するようにしましょう。
多くの遺品は処分せざるを得ないですが、消臭・殺菌により残せる遺品もあります。
そして清掃業者が買取もおこなっている場合、買取代金を清掃作業費用から差し引いてもらうことも可能です。

告知義務の注意点

不動産売却では、孤独死が起きた事実は購入希望者に告知する義務があります。
告知義務を怠ると、売買契約の解除や損害賠償請求を受けるリスクがあるのが注意点です。
発見に時間のかかった孤独死は、隣人からの通報により発覚したケースも珍しくありません。
さらに近年では、インターネットでも事故物件の情報が出回っています。
したがって、孤独死の事実を隠蔽しても後から知られてしまう可能性が高いです。
そのため物件の情報について正しく告知し、納得してもらったうえで売買契約に進むようにしましょう。

まとめ

孤独死が起きたマンションを売却するときに知っておきたい、資産価値の下落を防ぐ方法や注意点をご紹介しました。
心理的瑕疵のある物件の売却を成功させるためには、慎重な対応が必要です。
そこで信頼できる不動産会社と相談しながら、売却活動を進めていきましょう。
私たち「フリースタイル」では、江戸川区を中心に東京23区、横浜、川崎で価格査定のご依頼を承っております。
孤独死が起きたマンションなど、売却が難しいと思われる物件についてもお気軽にご相談ください。