不動産売却の前におこなう査定とは？机上査定と訪問査定の違いも解説！

不動産売却の際は、「いくらくらいで売れるのか」ということが気になるのではないでしょうか。
不動産の売却価格の目安は、査定を受けるとわかります。
そこで今回は、江戸川区をはじめとした東京23区および横浜市や川崎市で不動産売却をご検討中の方に向けて、不動産の査定についてご説明します。
相場を調べる方法や、机上査定と訪問査定の違いもご説明しますので、ぜひご参考にしてください。

不動産売却前におこなう査定とは？①査定の概要と相場の調べ方

不動産売却の際は、「これくらいの価格で売りたい」という希望があるかもしれません。
ただし、適切な売却価格を設定しないと、不動産は売れにくいものです。
適切な売却価格にするためには、以下の2点を基準にすることがポイントです。

• 物件の立地や状態（築年数・不具合の有無・日当たり・周辺環境など）
• 周辺の相場

これらを踏まえながら適切な売却価格を考えることは、ご自身だけでは難しいでしょう。
そのため、不動産売却前には不動産会社へ査定を依頼して、査定額を知ることが一般的です。

不動産売却前におこなう「査定」とは

査定とは「おおよそ3か月以内に売却できそうな価格を求めること」で、査定によって算出される価格を「査定額」といいます。
不動産の売却には、通常3～6か月ほどかかるといわれているため、3か月以内に売却できる価格なら適切であると考えられるでしょう。
不動産会社がおこなう査定では、先述したポイントをはじめ、さまざまな要素を加味したうえで査定額を算出します。
なお、査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があるので、後ほどそれぞれをご説明します。

不動産売却前にご自身で相場を調べる方法とは

不動産会社が提示する査定額以外にも、売却価格の目安になる金額が知りたい場合は、ご自身で相場を調べてみましょう。
不動産の相場を知りたいときは、「近隣の類似物件」と「公示地価」が参考になります。
具体的には、以下の2つの方法で調べると良いでしょう。

• レインズマーケットインフォメーション
• 土地総合情報システム

レインズマーケットインフォメーションは、近隣の類似物件の相場を調べたいときに役立ちます。
これは、国土交通大臣の指定を受けた不動産流通機構が運営しているサイトで、成約価格を基にした不動産取引情報を閲覧できます。
不動産が売りに出された価格である「売り出し価格」ではなく、実際に取引された価格である「成約価格」を確認できることが大きな特徴です。
ただし、土地だけの価格を調べることはできないので、土地の相場を知りたいときは「土地総合情報システム」を利用しましょう。
土地総合情報システムは、国土交通省が運営しているサイトです。
サイト内の「不動産取引価格情報検索」では、実際に不動産売買をした方に任意でおこなっているアンケート調査を基にした成約価格がわかります。
そして、「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」では、土地の公示地価がわかります。
公示地価は、全国に約3万か所ある基準地1㎡あたりの価格を評価したもので、土地の評価額の基準となる価格です。
これらのサイトを使うと、ご自身でも不動産の相場を調べることができるので、査定額とともに売却価格の設定に役立てましょう。

不動産売却前におこなう査定とは？➁机上査定の特徴

先述したように、不動産売却の際におこなう査定には、「机上査定」と「訪問査定」があります。
この2種類は特徴やメリットが異なるので、しっかりと把握してからどちらを依頼するか決めると良いでしょう。

机上査定の特徴

机上査定は、不動産会社が売却する物件へ足を運ばずにおこなう査定です。
物件を実際に見ないで査定をするため、査定額は大まかな金額になりますが、日数はそれほど必要ではありません。
このような特徴から、「簡易査定」と呼ばれることもあります。
机上査定の根拠になるのは、以下のような要素です。

• 大きさや形
• 立地や地目
• 築年数や間取り
• 近隣の取引相場や公示地価

このように、主に資料などで確認できる要素を基にして査定額が算出されます。

机上査定のメリットと注意点

机上査定のメリットは、査定額が比較的早くわかることです。
通常は3日ほど、早ければ依頼した当日に査定結果がわかることもあります。
また、電話やインターネットで手軽に依頼でき、査定に立ち会う必要がないこともメリットです。
そのため、「不動産売却を迷っていて、とりあえず売れそうな金額を知りたい」「売却する不動産が遠方にあり、なかなか現地へ行けない」などの場合は、机上査定がおすすめです。
ただし、机上査定は物件を見ないでおこなわれるため、提示される査定額の精度は訪問査定と比べると高くありません。
ですから、「あくまでも不動産売却の目安となる金額」と考えるようにしましょう。

不動産売却前におこなう査定とは？➂訪問査定の特徴

訪問査定の特徴は、現地を訪れて調査した結果が反映されることです。
先述した机上査定の根拠に、以下のような要素を加えて査定額が算出されます。

• 日当たりや周辺の環境
• 建物や室内の状態
• 最寄りの駅や買い物施設からの距離

このように、訪問査定は立地や建物の状態なども踏まえておこなわれるので、精度の高い査定額を知ることができます。

訪問査定のメリットと注意点

訪問査定で算出される査定額は精度が高く、現実に不動産売却できる価格に近いと考えられます。
そのため、「できるだけ正確な価値が知りたい」「不動産売却を本格的に進めたい」と考えている方におすすめです。
ただし現地調査が必要なこともあり、査定額が出るまでに1週間～10日ほどの時間がかかります。
建物がある場合は立ち会いが必要になるため、スケジュールを調整して現地へ行く手間もかかるでしょう。
さらに訪問査定には、実施する前にやっておくことがあります。
まず、以下のような書類の準備が必要です。

• 登記簿謄本（登記事項証明書）
• 公図
• 土地の測量図
• 建物の図面
• 購入時の売買契約書
• 周辺環境がわかるもの

必要な書類は不動産会社によって違うことがあるので、査定を依頼する際に確認しておきましょう。
また、査定当日までに、最低限の掃除と整理整頓をしておく必要もあります。
なお、「破損や不具合も直したほうが、査定額が上がるのではないか」と思うかもしれませんが、修繕にかかった費用は回収できるとは限りません。
場合によっては、修繕しないまま売却したほうが良いケースがあるので、費用がかかる修繕は不動産会社に相談してから実施しましょう。

2種類の査定を両方おこなうこともできる

机上査定と訪問査定は、両方おこなうことも可能です。
その場合、まず机上査定をおこなって目安となる査定額を確認し、訪問査定でさらに精度の高い査定額を調べます。
査定に費用はかからないので、どちらにしようか迷っている場合は、まず机上査定から実施してみましょう。
不動産売却を早く進めたい場合は、机上査定をせず、はじめから訪問査定を依頼すると良いでしょう。

まとめ

不動産を売却する際は、査定を受けると売却価格の目安がわかります。
できるだけスムーズに売却するためには、提示された査定額やご自身で調べた相場などを参考にして、適切な価格を設定しましょう。
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