2024-02-20
土地を売りたいと思っているものの、さまざまな事情で難しい状況に陥ることがあります。
その一つが筆界未確定と呼ばれる状況です。
今回はどうしてこのような問題が生じるのか、その状態から売却ができるのかを解説します。
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筆界というのは隣の土地との境のことです。
ここで覚えておきたいのが、土地の境界については筆界と所有権界という2種類が存在するという点です。
筆界は、登記されていて法的にもしっかりと明確にされている境界線のことで官民で決めた境目を指します。
そして、筆界未確定の土地とは、何らかの事情により地籍調査で筆界が未確定になった土地のことです。
一方で所有権界というのは、隣接する土地の所有者と話して決めた境界線のことで、いわば民民で決めた境目となります。
通常は、土地の境界は筆界も所有権界も同じラインで決まっていますので、売却をする時にも境界で問題が発生することはありません。
しかし、「複雑な形状の土地である」「土地の使い方について問題があった」などの理由で、長年の歴史のなかで所有権界が筆界とは別に定められていることもあります。
地主さんのなかには、自分たちで境界線とずっと思っていたところが、登記上の書類を見ると実は違っていたと驚く方もいらっしゃいます。
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筆界未確定の土地でも売却することは可能です。
売主には、境界線が確認できるようブロック塀や境界杭等を用いて明示する「境界明示義務」がありますが、これは法的に強制されている義務ではありません。
そのため、そのまま売却をおこなっても契約上の問題はないといえるでしょう。
しかし、境目が未定になっている土地は、隣地所有者とのトラブルが発生する恐れがあるため、買主が見つかりにくい可能性が高いです。
スムーズな売却を成功させたい場合は、事前に境界を確定しておく必要があります。
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まず隣地所有者と話し合い、境界の取り決めを双方が合意できれば「筆界確認書」を取り交わします。
その際には、売買に支障がでないよう地図訂正もおこないます。
筆界確認書の作成と地図訂正により、売買契約書に境界を明示できるため、安心して売買取引をすることが可能です。
しかし、筆界確認書の作成と地図訂正をおこなうためには、数十万円の費用と数か月単位の時間がかかります。
買主が筆界が未確定であることを承知のうえであれば、「境界非明示の特約」をつけて売却することもひとつの手です。
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筆界未確定の土地でも売却は可能です。
しかし、未確定のまま売り出すと隣地所有者とのトラブルを恐れ、買主が見つかりにくい可能性が高いです。
そのため、筆界確認書の作成と地図訂正をおこなってから売り出すほうが良いでしょう。
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